焦点财经讯 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。
8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。
周期变局之下，不同的企业，有不同的特点、产品和模式，也有不同的选择和道路。8月9日，博鳌地产发展大会的主题讨论以“我们的道路”为主题，浙报传媒地产研究院院长丁建刚、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理徐建红、金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣、恒太商业管理集团副总裁傅前山、搜狐焦点财经主编王敬宾、主编笔记总编辑冯毅成展开了探讨。
蔡云：未来需要深耕存量市场
蔡云表示，开发企业高歌猛进了二十多年，大量被动或主动的一些存量资产是现在仍然忽视的一个问题，实际上，这对于开发企业在资产负债方面是很沉重的一块。
谈及存量市场，蔡云说，在未来，存量市场可能正是我们开发企业需要深耕的，需要静下心来去运营它，产生更高的价值，同时去拥抱资产。由于运营使产生的收益率高于平常收益率以后，商业地产这条路就走通了，这肯定是最大的机会。
“希望开发企业在反思存量的时候抓住管理运营的机会，获取新一轮的胜利。”
蔡戈鸣：这次行业调控本质上是在去产能
蔡戈鸣则认为，行业这次调控，从操作层面看是在去杠杆，但本质上是在去产能。规模的缩量，融资方式的变革，业务结构调整等新的挑战和课题都是地产行业在去产能的阵痛过程中必然要去面对的。
他指出，行业接下来可能需要去顺应存量和增量并重的变化，可能需要比过往更加关注存量市场开发的价值和经营价值的挖掘。
蔡戈鸣说："我们理解的存量可以包括存量物业的再开发，也可以包括租售并举，也包括阶段性不良项目的机会，这些都是存量跟增量并举的。"
另外一个方面是行业的分化，包括地域分化，也包括企业个体的分化，还有整个行业专业分工的分化。蔡戈鸣认为，大家会在细分领域做深做精，在细分领域找到第二赛道或者第二增长曲线。
徐建红：新赛道会有更好的金融产品来解决投融资需求
徐建红则从金融机构的视角出发，他提到，作为金融机构，很开心能看到有业内人士认为整个地产行业仍有很大的发展空间，并要坚守这个十万亿级的赛道，提升自我、拥抱变化，提供好房子、好服务。“我们的策略也是一致的。”
徐建红指出，整个行业出清的时候，也是调整金融产品的时候。地产行业里面一些新的赛道，包括其中的一些好产品、好业务，一定会有更好的金融产品来匹配，来解决它的投融资需求。
傅前山：商业物业是一个变形器
傅前山在讨论中提到，很多开发商由于商业物业是一个不良资产，造成流动性不足。他认为，现在的开发商一定要非常重视规划设计，特别是商用物业的规划设计，而且要请专业运营团队去把关。
在他看来，商业物业其实是一个变形器。它有可能是一个比较良性的资产，同时又可能是一个建筑垃圾，什么东西都做不了，最终还会变成运营的压力，还要投成本进去。因此，规划设计省的每一分钱，在后期可能会100倍、1000倍、1万倍把它花出去。所以，一定要重视商业规划设计，不要把它变成存量资产。
王敬宾：房地产新模式的趋势是智慧化、低碳化、精细化和轻资产化
王敬宾表示，变局已经成为行业共识，但是面临同一个话题：房地产的新模式究竟是什么样子？大家可能都还没答案，但是趋势是清晰的：一是智慧化，大道智慧城市，小到智慧物业、智能建筑、智慧家居、智慧物业，这是时代趋势；二是低碳化，背景是双碳理念的提出，国家对ESG披露的强制要求；三是精细化，无论是产品、运营、管理等，都要求精细化；四是轻资产化。
他认为，轻资产化有两层含义，一是企业盘子变轻，分工协作、专业人做专业事；变轻不等于变小，规模依然可以做大，比如代建，没地做政府代建、没钱做资本代建、有钱有地没经验做商业代建；合营联营本质上就是一种代建，另外，房企出险以来，很多信托、基金资金方被迫接盘，他们寻求代建；比如万达的轻资产运营。二是重资产证券化，未来需要房企比拼资源整合力和运营力、产品力、服务力。而不是再去比拼拿地、拼销售、拼融资、拼规模。
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